Mietrecht

BGH schützt Mieter gegen Hamburger Landgericht (Urteil Wohnwertverbesserungen bei Mieterhöhung)

BGH, Urteil vom 7. Juli 2010, Az. VIII ZR 315/09 – Der Bundesgerichtshof hat am 07.07.2010 entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind. Der Beklagte des vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits ist seit 1976 Mieter einer Wohnung in Hamburg. Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute er in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein.

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OLG Karlsruhe: Spinne in der Tiefgarage als allgemeines Lebensrisiko

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.06.2009, – 7 U 58/09 – Nach einem Sturz in der Tiefgarage ihrer Wohnanlage verlangt die Klägerin vom Hausmeisterservice wegen Verletzung seiner Reinigungspflicht Schmerzensgeld in Höhe von mindestens 6.000 Euro und Schadensersatz. Nach dem Hausmeistervertrag ist der Beklagte verpflichtet, die offene Tiefgarage einmal im Monat zu reinigen und dabei Spinnweben zu entfernen.

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LG Kiel: Miete Sommerliegeplatz für Segelboot und Klausel über Vertragsverlängerung

Es ist bereits fraglich, ob die Verlängerungsklausel in den Vertrag einbezogen ist (§ 305 c Abs. 1 BGB). Da der Vertrag über den Sommerliegeplatz als Halbjahresvertrag ausgestaltet ist und am 15.10. des Jahres enden soll, muss der Mieter nicht ohne weiteres damit rechnen, dass er durch bloße Untätigkeit einen Folgevertrag abschließt, der erst nach halbjähriger Unterbrechung (vom 16.10. bis zum 15.04.) beginnt. […]

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BGH: Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 – Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt. Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.

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LG Itzehoe: Vertragspartner bei konkludentem Vertragsabschluss durch tatsächlichen Bezug nach Leerstand einer Mietwohnung (Stromlieferungsvertrag)

LG Itzehoe Urteil vom 3.3.2009, 1 S 179/08 – Leitsätze: Hat der Mieter den Energiebezug des Mietvertrags selbst zu sorgen, kommt ein Vertrag durch tatsächlichen Abnahme von Strom zustande. Die mittels Realofferte angebotenen Leistung führt zur Annahme eines Vertragsschlusses, wenn dem Versorgungsunternehmen die mietvertragliche Regelung aufgrund der bisherigen Handhabung bekannt ist. Den Vermieter treffen keine Pflichten aus dem Vertrag, wenn der Mieter entgegen § 2 Abs. 2 StromGVV den Strombezug gegenüber dem Versorgungsunternehmer nicht anzeigt.

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BGH: Fristlose Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum wegen Flächenabweichung wirksam

BGH, Urteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/08 – Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit “ca. 100 m²” vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.

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BGH: Berechnung von Wohnflächen unter Einbeziehung von Dachterrassenflächen

BGH, Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08 – Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind.

Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung des Klägers in Köln. Die Miete ist mit 1.000 € monatlich zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 180 € vereinbart. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit “ca. 120 m²” angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils ¼ anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend um 182,78 € monatlich mindern könne. Sie hat deshalb einen Betrag von 3.488,34 € einbehalten. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

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OLG Köln: Stadt Köln muss James Conlon entschädigen – Haftung für ca. 1 Mio. Steuerschaden

OLG Köln, Urteil vom 13.03.2009, Az. 20 U 128/05 – Der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln hat die Stadt Köln heute verurteilt, 1.013.149,50 Euro Schadenersatz an den früheren Generalmusikdirektor und Chefdirigenten des Gürzenich-Orchesters, James Conlon, zu zahlen und ihm eventuelle weitere Steuerschäden vor dem Hintergrund zu ersetzen, dass er vom Finanzamt in den Jahren 1991 bis 1995 als „Steuerinländer“ behandelt worden ist (Az. 20 U 128/05). Peter Nestler, der frühere Kulturdezernent der Stadt Köln hatte den Dirigenten zu einem Zweitwohnsitz in der Domstadt überredet und ihm dabei eine falsche Auskunft über die steuerlichen Konsequenzen erteilt. Zum Teil müssen die Schadenersatzbeträge direkt an die Sparkasse Köln/Bonn bzw. an das Finanzamt geleistet werden, die den Anspruch Conlons gegen die Stadt gepfändet hatten.

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