Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 539,95 € monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB*) für die Wohnung des Beklagten anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit festgestellt werden kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die betroffene Wohnung ohne Berücksichtigung von Bad und Heizung ist.

*§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (…)

Vorinstanzen: AG Hamburg-Altona – Urteil vom 30. Januar 2009 – 315b C 129/08; LG Hamburg – Urteil vom 27. November 2009 – 311 S 35/09

BGH, PM Nr. 140/2010

Verwandte Artikel

• BGH: Berechnung von Wohnflächen unter Einbeziehung von Dachterrassenflächen (0)
• OLG Hamm: Schadensersatz wegen überlanger Prozessdauer (18 Jahre – Forderung aus Transportvertrag) (0)
• BGH: Weitere Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unzulässig (0)
• BGH: Verurteilung eines Betreuungsrichters wegen Rechtsbeugung (0)
• BGH: Verurteilung einer Mutter wegen Vernachlässigung (Mord) eigener Kinder rechtskräftig (0)

Der Kläger hat seinen mit ca. 1,6 Millionen Euro berechneten Ausfallschaden gegenüber dem beklagten Land in erster Instanz erfolglos geltend gemacht. Der Senat hat auf die Berufung des Klägers das landgerichtliche Urteil abgeändert. Nach Auffassung des Senats besteht ein Amtshaftungsanspruch. Das Gericht hat ausgeführt, die mit der Bearbeitung des Vorprozesses befassten Berufsrichter seien ihrer Verpflichtung, sich fortwährend und mit zunehmender Verfahrensdauer um so nachhaltiger um die Förderung, Beschleunigung und Beendigung des Verfahrens zu bemühen und damit einen wirkungsvollen Rechtsschutz zu gewährleisten, zeitweise nicht in der gebotenen Form nachgekommen. Durch die festgestellte Verfahrensverzögerung von 34 Monaten sei ein Schaden entstanden, der allerdings erheblich hinter den Berechnungen des Klägers zurückbleibe.

Der Senat hat die Revision zugelassen.

PM 15.01.2010 Pressestelle OLG Hamm

Verwandte Artikel

• UMTS-Lizenzen: BGH bestätigt Abweisung einer Aktionärsklage gegen die Bundesrepublik auf Schadensersatz an die Telekom (0)
• OLG Köln: Stadt Köln muss James Conlon entschädigen – Haftung für ca. 1 Mio. Steuerschaden (0)
• OLG Karlsruhe: Entgangener Gewinn aus Spekulationsgeschäften mit Optionsscheinen als Verzugsschaden? (0)
• OLG Düsseldorf: Kein Schuldanerkenntnis nach Verkehrsunfall (0)
• Mehr Rechte für Kinder: Das neue Verfahren in Familiensachen (0)